Kira Sözleşmelerinde Doğru Bilinen Yanlışlar…

 Merhaba Sevgili Dostlar, umarım iyisinizdir. Ben Avukat Ahmet Burak YALÇIN; Son dönemin en çok konuşulan hukuki konularından biri olan Kira Sözleşmelerine dair doğru bilinen yanlışları düzeltmek adına, sizleri bilgilendirmek istedik. 

1-) Sözleşme Süresinin Dolması Halinde, Mal Sahibi Kiracıyı Çıkartabilir mi ? 

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin dolması halinde, sözleşme sona ermez ve mal sahibi kiracıyı çıkartamaz! Bir başka deyişle, mal sahibi veya kiraya veren, kontrat bitti, hadi çık! diyemez. Önceki videolarımızda belirttiğimiz üzere, kira kontratını sözleşme süresinin dolmasından en az onbeş gün önce bildirmek suretiyle fesih hakkı, yalnızca kiracıya tanınmış bir haktır. 

Kiracı, fesih bildiriminde bulunmaz ise, sözleşme, aynı koşullar ve bir yıl süreyle, kendiliğinden uzayacaktır. Kontratın sona erdiği gerekçesiyle, mal sahibi tarafından düzenletilen ihtarnamenin de hukuki bir karşılığı yoktur. Böyle bir ihtarname, kiraya veren yönünden zaman ve para kaybından öteye geçmeyecektir. Bu koşulun tek istisnası; başlangıçta 1 yıllık düzenlenen kira kontratının üzerinden 10 yıl geçmesi halinde söz konusudur ki, bu halde kiraya veren, düzenleteceği ihtarname ile, kiracıya hiç bir gerekçe göstermeksizin taşınmazının tahliyesini isteyebilir. Bu konunun teferruatına daha sonraki yazılarımızda değineceğiz. 

2-) Her çeşit taşınmazda kira tespit (arttırım) davası açılabilir mi ? 

Kira tespit davası, gündelik dildeki ismiyle kira arttırım davası, yalnızca konutlar ve çatılı işyerleri için açılabilir. Örneğin plaj, çay bahçesi, açık halısaha, açık otopark gibi taşınmazlar için kira tespit davası açılamazken, çay salonu, kapalı halısaha, kapalı otopark için açılabilir. 

3-) İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarda bulunması zorunlu mudur ? 

Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname göndermesi şart değildir. Ancak ihtarname gönderilmemesi halinde dava, sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde açılmak zorundadır. Bu 1 aylık süre içerisinde dava açılmazsa, mal sahibi dava hakkını kaybeder ve dava için bir sonraki seneyi beklemesi gerekir. İhtarnamenin sözleşmenin sonlanmasından en bir ay evvel gönderilmesi (kiracıya tebliğ edilmesi) halinde ise, dava açma süresi, kira yılı boyunca uzamış olur. Sonuç olarak, ihtarname gönderilmesi halinde, dava açma süreniz 1 aydan 1 yıla kadar uzayacaktır. 

4-) İhtiyaç Nedeniyle Boşalttırılan Taşınmaz, Başkasına Kiralanabilir mi? 

Bu soruya hem hayır, hem de evet olarak cevap verilebilir; "Hayır" cevabını açıklayacak olursak, kural olarak, ihtiyaç nedeniyle boşalttırılan taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz, başkasına kiralanmasının tespiti halinde kiralayan, eski kiracıya, son dönem 1 yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır. Bu nedenle cevabımız hayırdır. "Evet" cevabımızda ise, günümüz enflasyon değerleri, eski ve güncel kira bedelleri arasındaki 3-4 katı bulan dikkate alındığında, mal sahiplerinin gerekirse son dönem 1 yıllık kira bedelini eski kiracıya tazminat olarak ödemeyi göze alarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıklarını gözlemliyoruz. 

5-) Yeni boyalı olarak kiracıya teslim edilen konut ya da iş yeri, sözleşme sonunda yeni boyalı olarak iade edilmek zorunda mıdır? 

Yeni boyalı olarak teslim edilen kiralananın, sözleşme sonunda yeni boyalı olarak iade edilmesi zorunlu değildir. Çünkü, olağan kullanımdan kaynaklı eskimelerden ve bozulmalardan kiracı sorumlu tutulamaz! Örneğin; taraflar kira kontratında, depozito iadesi koşulu olarak, mecurun temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde iade edilmesini kabul etmiş olsalar dahi, Yüksek Mahkemenin güncel kararlarında, az evvel zikredilen kanun maddesine atıf yapılarak, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamayacağını, ancak ve ancak kiracının kötü kullanımı nedeniyle oluşan zarar ve hasarlarından sorumlu tutulabileceği ifade edilmektedir.